Derecho Bancario

Reclamación de gastos de hipoteca

Os invitamos a que os unais a dicha iniciativa reclamando los gastos de vuestra hipoteca( Gestoría, Impuestos, Notaría y Registro) o informéis de ello a los familiares o amigos que la tengan o hayan tenido. A continuación os exponemos brevemente los fundamentos de esta reclamación.
El Tribunal Supremo ya declaró en su Sentencia 705/2015, de fecha 23 de diciembre de 2015, como abusivas las cláusulas con las que algunos bancos, como el Popular y el BBVA, imponían a sus clientes el pago de todos los gastos de formalización de hipotecas, cuando deberían asumirlos los bancos al menos una parte, porque a su juicio las entidades bancarías son las interesadas en registrar la escritura hipotecaria.

¿ Si mi hipoteca no es del BBVA o del Banco Popular puedo reclamar también los gastos que me hayan cargado relacionados con la constitución de la hipoteca ?.

SI. No importa cuál fue el Banco o Caja de Ahorro con el que suscribiera su hipoteca. Al igual que ocurrió con las cláusulas suelo, que eran redactadas de forma diferente por los distintos Bancos o Entidades, estas cláusulas por las que se cargan al consumidor de todos los gastos derivados de la constitución de la hipoteca pueden ser declaradas nulas.

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¿Puedo reclamar todos los gastos que haya tenido?

Según indica el Tribunal Supremo, si son reclamables todos los gastos.

  • Factura de la Notaría
  • El impuesto de Actos Jurídicos Documentados
  • Gastos de Gestoría
  • Factura del Registro de la Propiedad.

¿Puedo reclamar los gastos de mi hipoteca aunque esté ya pagada o cancelada?

SI, puedes. A modo de ejemplo, la Sentencia dictada el 5 de junio de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Benidorm, sentencia nº 174/2017 condena a Kutxabank a devolver al demandante todos los gastos de formalización de la hipoteca, 5.082,73 euros, de un préstamo hipotecario que se había cancelado en 2009, y además le condena en costas al Banco.

Hipotecas multidivisa

La Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2015, ha venido aclarar el panorama en relación con estos tipos de préstamos ya que la Sala considera que la “hipoteca multidivisa” es un instrumento financiero derivado por cuanto que la cuantificación de la obligación de una de las partes del contrato (el pago de las cuotas de amortización del préstamo y el cálculo del capital pendiente de amortizar) depende de la cuantía que alcance en este caso una divisa extranjera.

“En tanto que instrumento financiero derivado relacionado con divisas, está incluido en el ámbito de la Ley del Mercado de Valores de acuerdo con lo previsto en el art. 2.2 de dicha ley. Y, en consecuencia, es un instrumento financiero complejo en virtud de lo dispuesto en el art. 79.bis.8 de la Ley del Mercado de Valores, en relación al art. 2.2 de dicha ley. La consecuencia de lo expresado es que la entidad prestamista está obligada a cumplir los deberes de información que le impone la citada Ley del Mercado de Valores, en la redacción vigente tras las modificaciones introducidas por la Ley núm. 47/2007, de 19 de diciembre, que traspuso la Directiva 2004/39/CE, de 21 de abril, MiFID (Markets in Financial Instruments Directive), desarrollada por el Real Decreto 217/2008, de 15 de febrero, y, en concreto, los del art. 79.bis de la Ley del Mercado de Valores y el citado Real Decreto.”

Esta  línea del Tribunal Supremo español ha sido avalada por el Tribunal de Justicia de la  UE, ya que ha dictaminado el 20 de septiembre de 2017 que cuando un banco conceda un préstamo denominado en monedas extranjeras debe facilitar al prestatario información suficiente para que pueda tomar decisiones fundadas y prudentes, es decir que todo cliente debe ser informado por el banco, antes de la firma de la hipoteca, de los riesgos que comporta la operación. Esto incluye, “no sólo a la posibilidad de apreciación o de depreciación de la divisa del préstamo, sino también a los efectos en las cuotas de las variaciones del tipo de cambio y de una apreciación del tipo de interés de la divisa del préstamo”.

En la mayoría de los casos no se ha hecho así, por lo que se puede solicitar en los Tribunales la nulidad parcial de la hipoteca mediante un procedimiento judicial. Ahora más que nunca es su oportunidad de acudir a un abogado especializado, como puede ser nuestro despacho, e interponer una demanda para que se declare nula dicha

QUE CONSEGUIRE SI DEMANDO AL BANCO

La Sentencia conllevará la consideración de que la cantidad adeudada al Banco será la diferencia entre el capital prestado en euros y las cantidades pagadas hasta la fecha calculada en euros, lo que naturalmente comportará una drástica reducción del importe adeudado al banco en relación al mantenido antes de presentar la demanda.

Además en la mayoría de los casos se le impondrán las costas al banco, lo que supondrá que el pleito le saldrá gratuito al cliente.

Cláusulas suelo

¿ No sabes todavía si tienes claúsula suelo?

En más de una ocasión es posible que te hayas planteado si tienes una clausula suelo. Es fácil detectarla. Si tu hipoteca tiene tipo variable y durante los últimos años no has notado una bajada importante de la misma, seguramente es porque se está aplicando lo que se denomina claúsula suelo, que no deja de ser que tu hipoteca tiene un interés mínimo del cual nunca bajará, aunque los tipos de interés si lo hagan. Este tipo de interés ha sido declarado abusivo y nulo por los Tribunales españoles y comunitarios.

¿ Cuánto me tiene que devolver el banco?

La Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) establece que los afectados por la cláusula suelo deberán cobrar por todo lo pagado de más.

Si quieres calcular lo que te tienen que devolver, utiliza nuestra calculadora:

¿ Que tengo que hacer para recuperar ese dinero cobrado de más?

Nuestro consejo es que acudas a un abogado con experiencia como puede ser nuestro caso Nosotros dirigiremos una reclamación a su banco que deberá contestar en el plazo máximo de tres con el cálculo de la cantidad a devolver, incluyendo los intereses o, puede que se excuse explicando las razones por las que considera que la reclamación no es procedente.

En muchos casos, el Banco pretenderá devolver menos de lo que corresponde o se negará a su devolución aludiendo a cualquier excusa. En este caso se propondrá la interposición de una demanda judicial.

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