Debemos de comunicar de forma fehaciente, es decir a través del notario o por burofax, una relación de defectos detectados acompañando fotografías de los mismos y reclamando su reparación. Esta comunicación sería conveniente a la promotora, constructora y al arquitecto y aparejador.

Si los problemas son generalizados en una comunidad de propietarios, aconsejamos que sea la comunidad la que proceda a efectuar dicha reclamación. Conviene tener claro que la comunidad está legitimada para reclamar defectos tanto comunes como particulares de cada uno de los propietarios.

Lo habitual es que se lleven a cabo reparaciones que nunca son del gusto de los propietarios o que no se atiendan dichas reclamaciones.

Por ello nosotros aconsejamos que cuando los defectos son importantes o numerosos se ponga en manos de un abogado cuanto antes la reclamación de estos vicios. Si éste es un profesional especializado en este tipo de procedimientos judiciales podrá aconsejar al cliente un perito con experiencia para que se lleve a cabo un PERITAJE JUDICIAL.

Esta es una fase transcendental en este tipo de pleitos ya que el PERITAJE es un elemento de suma importancia para que el proceso judicial finalice exitosamente. Por ello no se puede elegir a cualquier arquitecto o ingeniero para que lleve a cabo al mismo, ya que la gran mayoría de éstos carece de la experiencia forense necesaria y cuando al final acuden a un juzgado para defender su trabajo, muchos no son capaces de hacer un buen papel en los estrados del juzgado y más cuando son presionados por los abogados de los arquitectos, promotoras y constructora.

Para elaborar un buen peritaje no solo son necesarios conocimientos técnicos si no también jurídicos y es conveniente tener mucha experiencia forense para mantener las conclusiones a las que se ha llegado “sin pestañear”, cuando una batería de abogados, con mucha experiencia en estos temas, te bombardean con una pregunta tras otra.

Sin embargo muchas comunidades y particulares se lanzan a esa aventura sin ir de la mano de un abogado especializado que les aconseje a un perito de confianza, lo que normalmente acaba en un desastre.

Una vez redactado el peritaje el abogado contratado redactará la demanda. Este es el segundo ingrediente necesario.

LA DEMANDA no puede consistir, como en ocasiones he comprobado que ocurre, en rellenar un modelo sin más. El abogado especializado distinguirá los casos en que la licencia de construcción se solicitó antes o después de que entrase en vigor la Ley de Ordenación de la Edificación( LOE), ya que dependiendo de ello habrá que aplicar, o no, el código civil exclusivamente o también la LOE.

El abogado experto analizará los casos en que puede haber prescripción, o no, para evitar que el cliente pierda el caso por esta cuestión, que desgraciadamente se da en muchas ocasiones.

También decidirá a quién se puede demandar entre los distintos agentes de la construcción( promotor, arquitecto superior o técnico, constructor etc…)

Asimismo deberá estudiar si solicitará la reparación de los defectos reclamados o pedirá una indemnización.

Una vez redactada la DEMANDA hay que presentarla en los Juzgados por parte de un procurador de los tribunales que representará al cliente ante el Juzgado.

En nuestro caso podemos afirmar que hemos resuelto satisfactoriamente para el cliente casi el 100% de los casos presentados por nuestro despacho.

Además ofrecemos la posibilidad al cliente de cobro de nuestros honorarios con un porcentaje sobre la cantidad que se le abone por los demandados.

Una vez presentada la demanda el Juzgado mandará copia de la misma a los demandados que normalmente serán constructor, promotor y los arquitectos técnico y superior, quienes podrán contestar a la demanda en 20 días. Es ese momento en el que los demandados suelen aportar peritajes que ellos han encargado y que siempre apuntan a la baja en las estimaciones que ha hecho el demandante.

En estos procedimientos judiciales hay una fase que es la audiencia previa que es el momento en el que se suele llegar a un acuerdo o en el que se empieza a negociar el mismo, evitando de esa manera a las partes el llegar a un juicio que en la mayoría de los casos es innecesario.

Este es un momento muy importante ya que en el mismo se verá la habilidad del abogado que representa nuestros intereses para obtener una buena indemnización, o no, dependiendo de su pericia profesional.

Solo una pequeña parte de estos procedimientos llega a juicio. En ese caso se citará a los demandados y a los peritos de las partes, fundamentalmente.

Este tipo de juicios es muy especializado ya que el letrado que defienda los intereses de la comunidad debe estar muy versado en esta materia para poder defender a la comunidad debidamente y poder extraer de los peritos contrarios lo que pueda favorecer a la comunidad.

Después del juicio vendrá la Sentencia, que normalmente es recurrible ante la Audiencia Provincial correspondiente.

Si nos dan la razón se suele condenar a todos los demandados de forma solidaria, es decir, que cuando reclamemos que nos paguen podemos hacerlo a cualquiera de ellos y por la totalidad de la cantidad de la condena, sin que sea necesario dividirlo entre las partes condenadas.